Come vendere Casa senza Agenzia: la guida completa

Puoi vendere casa in due modi:

1. affidandoti a un’agenzia immobiliare: una scelta senza dubbio comoda, perché l’agenzia si occuperà di tutto e ti darà visibilità; questo servizio però andrà pagato, con commissioni fino al 2-3% del prezzo di vendita;
2. gestendo in autonomia la vendita: una soluzione che ti permette sia di avere più controllo sulle fasi della compravendita e sui potenziali acquirenti, che di risparmiare il costo della provvigione dell’agenzia, ma che richiede molto impegno e determinazione.

Vendere casa senza agenzia non è semplice, ma nemmeno impossibile: in questa guida ti spieghiamo tutto ciò che devi sapere per farlo.

L’aspetto tecnico: cosa ti serve per vendere casa senza agenzia

Prima di mettere in vendita la tua casa è importante affrontare alcuni passaggi: ecco quali.

I documenti necessari

Innanzitutto è importante preparare tutti i documenti necessari per vendere la casa. Quelli obbligatori sono:

• i tuoi documenti personali: carta di identità, codice fiscale, atto di matrimonio, certificato di residenza e certificato di stato civile (reperibili presso il tuo Comune di residenza);
• il titolo di provenienza, cioè un documento che spiega come hai avuto la casa. Può trattarsi di un atto di compravendita, di successione, di donazione;
• la visura catastale: un documento rilasciato dall’Agenzia delle Entrate che contiene tutte le informazioni relative alla casa registrate presso il catasto;
• la planimetria catastale, cioè la cosiddetta “piantina” della casa, registrata sempre presso il catasto;
• l’APE, cioè l’Attestazione di Prestazione Energetica, che certifica qual è la classe energetica della casa;
• la visura ipotecaria, che attesta che tu hai la titolarità della casa e se ci sono ipoteche o pignoramenti che gravano sull’immobile;
• i documenti riguardanti la costruzione della casa, reperibili presso il costruttore;
• il certificato di agibilità, rilasciato dal Comune, che attesta che la casa ha condizioni igieniche e di sicurezza a norma di legge; questo certificato non è obbligatorio, ma è utile fornirlo al cliente per darli maggiori garanzie e farlo sentire più sicuro dell’acquisto.

Come scegliere il prezzo

Una volta raccolti tutti i documenti relativi alla tua casa, è il momento di decidere un prezzo. Questa è una fase molto delicata del processo di vendita, perché è determinante per la riuscita.

Se decidi di vendere casa senza agenzia, ricorda di considerare una serie di fattori per stabilire un prezzo giusto:

• le dimensioni della casa in mq e il numero di stanze;
• l’anno di costruzione: a meno che non si tratti di un palazzo storico, le case nuove tendono ad avere un valore superiore in quanto più efficienti energeticamente;
• la classe energetica;
• le condizioni della casa: se è tutto in ordine o ci sono riparazioni e migliorie indispensabili da fare;
• la presenza di caratteristiche che rendono la casa più attraente e ne aumentano il valore: garage, giardino, terrazzo, condizionatore, tende da sole, elementi tecnologici innovativi, vista sul mare e così via;
• la zona della città in cui si trova, la sicurezza del quartiere, il costo della vita;
• la presenza di servizi nelle vicinanze.

Ti consigliamo di dare sempre un’occhiata ai prezzi delle case simili alla tua e in vendita nella tua aera per farti un’idea di quale sia all’incirca il prezzo ritenuto “giusto” per un immobile di quel tipo nella tua zona. Ricorda che un prezzo troppo alto susciterà meno interesse, mentre uno troppo basso insospettirà i potenziali acquirenti facendo pensare loro che ci siano dei problemi nascosti.

Ci sono due errori che rischi di commettere a questo punto e che è bene evitare. Da una parte c’è il rischio di sopravvalutare casa, lasciandoti travolgere dal legame affettivo che hai con essa: non pensare ai bei momenti che hai vissuto in casa, ma cerca di guardarla con occhi obiettivi. Dall’altra, invece, potresti farti prendere dalla fretta di vendere e svalutare la casa, svendendola a un prezzo bassissimo: una scelta che non ti porterebbe il giusto guadagno e che, invece di velocizzare la vendita, insospettirebbe i potenziali acquirenti e la rallenterebbe ancora di più.

La redazione dei contratti

Ci sono due contratti che dovrai stipulare con il tuo acquirente:

1. la proposta d’acquisto;
2. il preliminare di vendita.

È bene avere questi contratti pronti già dalle prime visite: se il tuo potenziale acquirente si innamorasse subito della casa e decidesse di acquistarla già dopo il primo incontro, avresti già dei modelli pronti da proporgli. In questo modo accorceresti i tempi di vendita ed eviteresti che il tuo acquirente visiti altri appartamenti ugualmente validi mentre aspetta che tu prepari tutto il materiale, rischiando di perderlo.

La proposta d’acquisto è un documento in cui l’acquirente si impegna ad acquistare la casa a un certo prezzo, versandoti una caparra. Questo documento è vincolante per l’acquirente ma ti lascia libero di valutare altre proposte nei tempi prestabiliti dalla proposta stessa.

Se dovessi ricevere un’offerta migliore, potresti accettarla e restituire la caparra al tuo primo acquirente. Online puoi trovare dei fac-simile da utilizzare per creare questo documento (qui trovi il fac-simile di Casa.it).

Il preliminare è un contratto che obbliga sia te che l’acquirente alla stipula del contratto definitivo, con cui venderai la casa. Il preliminare deve contenere tutte le indicazioni riguardanti la casa: prezzo, indirizzo, dati catastali, tutti gli obblighi da adempiere prima della consegna (ad esempio la data entro la quale consegnerai casa), insieme a una data entro la quale stipulare il contratto definitivo dal notaio, e va trascritto nei Registi Immobiliari del comune in cui si trova la casa. Dopo aver firmato il preliminare tu non potrai vendere la casa a nessun altro, né l’acquirente potrà rinunciare all’acquisto: in caso si verifichi una di queste eventualità, la parte che non avrà adempiuto al contratto dovrà pagare all’altra una penale. Puoi trovare dei fac-simile di questo contratto online, oppure affidarti a un notaio.

Il contratto definitivo verrà poi stipulato davanti a un notaio, che lo redigerà per te alla luce della documentazione che gli invierai.

La vendita: come e dove

Ora sai tutto quello che c’è da sapere su contratti e documenti. È il momento di mettere davvero in vendita la tua casa!

Esistono diversi strumenti offline per pubblicizzare la vendita: potresti rivolgerti a riviste locali dedicate alla compravendita di immobili in cui pubblicare un annuncio a pagamento, far stampare dei volantini o addirittura dei cartelloni pubblicitari, o accordarti con i commercianti della zona per esporre un volantino in vetrina. Delle soluzioni che però sono limitate a livello locale.

Noi ti consigliamo di sfruttare le gigantesche potenzialità di Internet, che ti permetterà di farti trovare anche da chi abita altrove ed è interessato a un immobile nella tua città, e che darebbe al tuo annuncio una visibilità molto più elevata.

Ci sono moltissimi portali in cui è possibile pubblicare un annuncio di vendita di una casa, ecco i più famosi:

Casa.it

Casa.it è un sito web molto famoso per la compravendita e l’affitto di case di ogni tipo. Lo consigliamo perché la pubblicazione dell’annuncio è gratuita, puoi caricare fino a 50 foto, e il sito web non chiede nessuna commissione sulla vendita.

Oltre alla pubblicazione di annunci gratuiti, ci sono due opzioni a pagamento che permettono al tuo annuncio di avere più visibilità e che ti danno la possibilità di utilizzare foto più grandi e quindi più attraenti. In più Casa.it offre un utile servizio di valutazione gratuita dell’immobile, che può esserti d’aiuto in fase di scelta del prezzo: ti basta indicare le caratteristiche dell’immobile che vuoi vendere e l’Intelligenza Artificiale di Casa.it la valuterà analizzando gli annunci già pubblicati sulla piattaforma, l’andamento del mercato e le quotazioni dell’Agenzia delle Entrate.

Immobiliare.it

Tra i big della vendita di case, c’è sicuramente Immobiliare.it: il sito web che ti permette di pubblicare un annuncio gratuito in qualità di privato e di vendere casa senza prendere nessuna provvigione. La piattaforma ti offre anche la possibilità di dare più visibilità alla tua offerta con un annuncio a pagamento. Inoltre, anche su Immobiliare.it puoi far valutare gratuitamente la tua casa online indicando le sue specifiche.

Idealista.it

Un altro portale molto conosciuto dedicato alla compravendita e all’affitto di immobili è Idealista, che ti permette di pubblicare annunci da privato e ti offre anche una serie di servizi aggiuntivi. Su Idealista puoi pubblicare due annunci gratuiti, dopodiché dovrai usufruire di un piano a pagamento. Potrai anche mettere in evidenza il tuo annuncio utilizzando un pacchetto a pagamento, oppure acquistare un servizio aggiuntivo come la stima del prezzo, un servizio fotografico, un video professionale, la stampa di un cartello, o un virtual tour a 360°.

Subito.it

Subito.it ti permette di vendere e comprare davvero di tutto, casa inclusa. Pubblicare il tuo annuncio è gratis: ti basta registrarti e crearlo. L’ annuncio rimarrà online per 60 giorni, dopodiché potrai rinnovarlo sempre gratuitamente per altri 2 mesi. Per dare maggiore visibilità al tuo annuncio puoi optare per un servizio a pagamento grazie al quale la tua casa apparirà per prima nelle ricerche o verrà messa in vetrina, cioè nella homepage della categoria Immobili.

Kijiji

Kijiji è un portale parte del gruppo eBay in cui, come su Subito.it, puoi vendere qualunque cosa, compresa casa tua, pubblicando un annuncio gratuito che rimarrà online per 60 giorni. A differenza della maggior parte dei siti di annunci, non è necessaria la registrazione per iniziare a vendere. Anche su Kijiji sono disponibili diverse opzioni e pacchetti a pagamento per aumentare la visibilità dell’annuncio, estendendone la durata, mettendolo sulla homepage o posizionandolo in cima alla lista.

Come vendere: le regole per creare un annuncio perfetto

Sai cos’è che fa davvero la differenza quando vendi casa? L’annuncio: il biglietto da visita della tua casa.

Un annuncio ben scritto, attraente e corredato da fotografie di qualità attrae molti più acquirenti di uno poco dettagliato e con foto mal fatte. Quindi, quando vai a creare il tuo annuncio, assicurati che sia attraente per qualcuno che è alla ricerca di una casa.

Iniziamo dalle foto, la prima cosa che salterà all’occhio dell’acquirente. Le foto devono essere luminose, ben definite e di buona qualità. Puoi affidarti a un professionista o fare da te: a oggi ogni smartphone ha una fotocamera in grado di scattare ottime immagini.

Se decidi di fare tu stesso le foto, preparati a scattare tante foto di ogni stanza di casa tua. Dalle foto, il potenziale compratore deve riuscire a cogliere gli aspetti che rendono la tua casa speciale. Riordina la casa, eliminando tutti gli oggetti fuori posto: scarpe, vestiti, stoviglie e coperte in disordine danno un’aria di trascuratezza anche all’appartamento più bello, mentre una casa pulita e ordinata fa venir voglia di viverci e fa già immaginare all’acquirente come potrebbe personalizzarla. Prova a scattare da diverse angolazioni e scegli le migliori: quelle che evidenziano le aree spaziose e la luce naturale, ma anche l’arredamento: anche se i mobili non sono inclusi nel prezzo di vendita, vedere una casa arredata con stile invoglierà di più l’acquirente finale perché gli permetterà di immaginare come apparirà la casa una volta diventata sua.

Nel testo dell’annuncio, utilizza un linguaggio persuasivo e evidenzia tutte le specifiche e le caratteristiche della casa, preferendo un elenco puntato facile da leggere e ricco di dettagli. Tieni conto anche del target di riferimento del tuo annuncio e delle potenzialità del tuo quartiere: se si tratta di una casa in una zona residenziale adatta a una famiglia, poni l’accento sulla presenza di scuole o parchi; se la casa si trova in una zona commerciale, evidenzia la presenza di numerosi servizi delle vicinanze, specificando quali sono; se è vicina alla stazione, spiega come la casa sia ben collegata a ogni altro punto della città; e così via.

Non dimenticare di includere anche una planimetria della casa, che permetterà agli acquirenti di farsi un’idea completa di come è composta l’abitazione.

3 errori da non commettere

Quando si vende casa, soprattutto se si decide di vendere senza agenzia, è facile commettere alcuni errori dovuti alla poca esperienza: ecco i tre errori più comuni da evitare.

Errore 1: non preparare la casa

Una volta che la tua casa sarà in vendita, è importantissimo tenerla sempre ben pulita e ordinata, pronta per le eventuali visite anche con poco preavviso. Cerca di valorizzarne i dettagli migliori sistemandola al meglio: cerca di renderla confortevole, elegante, stilosa, rendendo facile per un potenziale acquirente immaginare come potrebbe essere la vita in quell’appartamento. E se ci sono delle piccole riparazioni da fare, ad esempio coprire una macchia sul muro o sostituire una mattonella scheggiata, falle: si tratta di piccoli investimenti che però renderanno la casa più presentabile e quindi più attraente.

Errore 2: arrivare impreparati

Come ti spiegavamo, è importante preparare tutti i documenti necessari per la vendita della casa con largo anticipo: questo ti permetterà sia di dare maggiori dettagli al compratore, che di risparmiare molto tempo in fase di trattativa e di vendita.

Errore 3: vendere attraverso un solo canale

Ti abbiamo proposto diversi strumenti di vendita, sia online che offline. Il consiglio che vogliamo darti è di non fossilizzarti solo su un sito web, ma di utilizzare più strumenti possibili per raggiungere un numero maggiore di potenziali compratori. Mixa i canali online e offline: pubblica il tuo annuncio su diversi siti web e integra la comunicazione online, perfetta per raggiungere i più giovani, con quella offline, fatta di volantini e strumenti cartacei, che invece pubblicizzeranno il tuo annuncio anche alla fascia d’età più avanzata e a chi preferisce metodi più tradizionali.